Honorar- und Vertragswesen

Honorare für Planungsleistungen

Die Preisvereinbarung mit Architektinnen/Architekten und Ingenieurinnen/Ingenieuren weisen beispielsweise gegenüber den Bauverträgen mit den ausführenden Unternehmern Besonderheiten auf. Während die Preise zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer frei vereinbart werden, muss bei der Preisvereinbarung mit Architektinnen/Architekten und Ingenieurinnen/Ingenieuren für den weit überwiegenden Teil der Leistungen ein staatliches Preisrecht beachtet werden.
Dieses Preisrecht wird in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen, kurz HOAI geregelt und gilt ebenso für die Leistungen aus den Bereichen Stadtplanung, Landschaftsplanung, Innenarchitektur. Für welche Planungsleistungen das Preisrecht genau gilt und wie das Honorar ermittelt wird, können hier ausführlich nachgelesen werden.

Die HOAI als pdf zum Download, in der ab 17. Juli 2013 gültigen Fassung.

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Architektenvertragsrecht

Zum 1. Januar 2018 sind die neuen gesetzlichen Regelungen zum Bau- und Architektenrecht in Kraft getreten. Obwohl das BGB bereits auf eine 118-jährige Geschichte zurückblicken kann, hat der Gesetzgeber nun erstmals spezielle Regelungen zu Architekten- und Ingenieurverträgen geschaffen. Der Architektenvertrag ist in den §§ 650p ff. BGB geregelt.

Die wichtigsten Neuerungen zum 1. Januar 2018

1. Definition des Architektenvertrages
In § 650p Abs. 1 BGB wird der Architekten- und Ingenieurvertrag wie folgt beschrieben:

„Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.“

Der Architektenvertrag setzt sich folglich aus zwei Elementen zusammen:

  • Die Planungs- und Überwachungsziele (z.B. Art des Gebäudes, energetischer Standard, Raumbedarf), die der Planer erreichen muss.
  • Die Leistungen, durch die der Architekt diese Ziele erreicht. In der Regel handelt es sich um die in den Leistungsbildern der HOAI beschriebenen Grund- und/oder Besonderen Leistungen.

2. Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht
Der Gesetzgeber hat in § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht zugunsten des Bauherrn und des Architekten eingeführt. Es greift nur in den Fällen, in denen wesentlichen Planungs- und/oder Überwachungsziele zu dem Bauvorhaben noch nicht vertraglich vereinbart werden können. Ist dies der Fall, hat der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung im Sinne des § 650p Absatz 2 BGB zu erstellen und dem Bauherrn vorzulegen. Auf dieser Basis müssen die Parteien dann die noch fehlenden Ziele vertraglich fixieren.

Zukünftig ist im Rahmen der Vertragsgestaltung also zusätzlich zu prüfen, ob das Erarbeiten einer Planungsgrundlage nebst Kosteneinschätzung ebenfalls mitbeauftragt werden muss.

3. Teilabnahme (§ 650s BGB)
Für die Berufsgruppe der Architekten und Ingenieure führt der Gesetzgeber erstmals einen gesetzlichen Anspruch auf eine Teilabnahme in § 650s BGB ein:

„Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.“

In der Praxis gab es in der Vergangenheit regelmäßig haftungsrechtliche Probleme, wenn der Architekt auch die Leistungsphase 9 vertraglich übernommen hat. In der Leistungsphase 9 schuldet der Architekt u.a. die fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel sowie die Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist. Die Leistungen des Architekten sind in diesem Fall erst dann abgeschlossen, wenn er alle Leistungen der Leistungsphase 9 erbracht hat. Erst dann hat der Architekt einen Anspruch auf Abnahme und erst dann beginnt die Gewährleistungsfrist für alle vertraglich vereinbarten und erbrachten Leistungsphasen. Die Gewährleistungsfrist für die Architektenleistungen beginnt in diesem Fall erst, wenn diejenige der Bauunternehmer endet.

Zur Abmilderung dieses Problems wurde in der Vergangenheit häufig eine Teilabnahme nach der Leistungsphase 8 vereinbart, damit eine Annäherung an die Gewährleistungsfristen der Bauunternehmer erzielt wird. Fehlt es an einer solchen vertraglichen Vereinbarung, konnte bisher keine Teilabnahme beansprucht werden. Dies hat der Gesetzgeber nun geändert. 

Mit der Neuregelung kann der Architekt ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmens während der Leistungsphase 8 eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen – selbst wenn dies nicht vertraglich vereinbart ist.

4. Gesamtschuldnerische Haftung
Die Regelungen zur gesamtschuldnerische Haftung treffen die Architekten in unbilliger Weise, wenn sich der Bauherr bei Mängeln nur an den Architekten und nicht (auch) an den Bauunternehmer wendet, selbst wenn der Bauunternehmer zur Mangelbeseitigung bereit ist. Der Gesetzgeber hat sich nun erstmals dieser Problemstellung angenommen und für Architekten eine Änderung der gesamtschuldnerischen Haftung in § 650t BGB vorgenommen.

„Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat.“

Damit ist der Bauherr zukünftig verpflichtet, bei Überwachungsfehlern des Architekten zunächst an den Bauunternehmer heranzutreten, sofern dieser auch für den Mangel verantwortlich ist. Nur wenn nach Ablauf einer angemessenen Frist der Bauunternehmer den Mangel nicht beseitigt, kann der Bauherr an den Architekten herantreten und von diesem Schadensersatz verlangen.

5. Kündigung aus wichtigem Grund
Erstmalig wird im neuen BGB die Kündigung aus wichtigem Grund für Bauherrn und Unternehmer (Architekten) gesetzlich geregelt (§ 648a BGB).

6. Weitere Neuregelungen im Werkvertragsrecht 
Der Gesetzgeber hat nicht nur das Architektenvertragsrecht neu geregelt. Vielmehr wurde das Werkvertragsrecht insgesamt neu geordnet und um die Bereiche des Bauvertrages (§§ 650 a – 650 h BGB), des Verbraucherbauvertrages (§§ 650 i – 650 n BGB)und des Bauträgervertrages (§§ 650 u – 650 v BGB) ergänzt.

Neues Recht – neuer Vertrag
Aufgrund der neuen Gesetzeslage wurden die von den Architektenkammern zur Verfügung gestellten Orientierungshilfen zur Gestaltung eines Architektenvertrages überarbeitet und angepasst.

Ab sofort erhalten Sie bei der Geschäftsstelle auf Anfrage die neuen Orientierungshilfen für die Bereiche:

  • Hochbau (Architektenvertrag)
  • Innenräume (Innenarchitektenvertrag) und
  • Freianlagen (Landschaftsarchitektenvertrag)

Neben den allgemeinen Vertragswerken wurden auch die bereits bekannten Vorplanungsverträge aktualisiert. Die neue Zielfindungsphase aus § 650p Abs. 2 BGB hat es zudem erforderlich gemacht, einen neuen Vertragstypus zusätzlich zu erarbeiten, in dem das Erarbeiten einer Planungsgrundlage – ähnlich einer Bedarfsplanung – den klassischen Architektenleistungen vorgeschaltet wird.

Weitere Informationen

Neue Orientierungshilfen zum Abschluss von Architektenverträgen

Die Reform des Bauvertragsrechts und die Einführung eines besonderen Architekten- und Ingenieurvertragsrechts, welches am 01.01.2018 in Kraft tritt, hat umfängliche Änderungen an unseren Orientierungshilfen zum Abschluss von Planerverträgen für die Fachrichtungen Architektur, Innenarchitektur und Landschaftsarchitektur erforderlich gemacht. Zur Berücksichtigung der Besonderheiten der neuen Regelung des § 650p BGB, der zum einen auf Verträge abstellt, bei denen bereits Klarheit über die Erreichung bestimmter Planungs- und Überwachungsziele besteht (§ 650p Abs. 1 BGB) und zum anderen Verträge umfasst, bei denen noch keine wesentlichen Planungs- oder Überwachungsziele feststehen (§ 650p Abs. 2 BGB), wurden jeweils Muster mit und ohne Zielfindungsphase erarbeitet. Als Mitglied können Sie die neuen Orientierungshilfen per E-Mail oder gerne auch telefonisch bestellen. Kontaktdaten finden Sie links auf dieser Seite.


Fortbildungsangebote

Fortbildungsangebote zu vertragsrechtlichen Themen finden sich im aktuellen Seminarprogramm, unter dem Thema Recht.

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