Planen und Bauen im Bestand
Anwendung
Warum Architektinnen / Architekten?
Eine Gebäudesanierung zu planen und auszuführen, setzt fundierte Kenntnisse und spezielles Wissen voraus. Dabei müssen die baukonstruktiven Grundlagen der Entstehungszeit eines Gebäudes oder die Verträglichkeit von damaligen mit heutigen Baustoffen berücksichtigt werden. Auch ist es notwendig, die Möglichkeiten und Grenzen der Nutzung eines alten Gebäudes unter neuzeitlichen Anforderungen zu erkennen.
Die Verflechtungen zwischen Bestand, Planung, Baumaßnahmen, technischen Abläufen und Nutzerinteressen sind bei Arbeiten an bestehenden Gebäuden sehr komplex. Sind Gebäude bewohnt, bedarf es zudem eines ganz besonderen Gespürs der/des Architektenin/Architekten, die Planung mit den Anforderungen des Mietrechts und einer kostengünstigen, wirtschaftlichen Bauausführung in Einklang zu bringen. Dies kann die Arbeit an einem Bestandsobjekt erheblich aufwendiger machen als die vergleichbare Errichtung eines Neubaus.
Bei einer professionell vorgenommenen Gebäudesanierung hat die/der Architektin/Architekt folgende Aufgaben:
- die Substanz zu bewerten und Bauherren entsprechende Ideen und Vorschläge zur Nutzung des Gebäudes zu unterbreiten
- den Kostenrahmen zu ermitteln und Grundlagen zur Kostensicherheit zu schaffen
- die Einhaltung der Bauvorschriften sicherzustellen
- die Wirtschaftlichkeit des Hauses durch abgestimmte Planung und Realisierung zu optimieren
- Bauschäden durch Planung und Überwachung der Ausführung vorzubeugen
- die Abnahmen der Handwerkerleistungen zu begleiten und Rechnungen zu prüfen
Arbeiten mit Architektinnen / Architekten
Die Arbeit mit Architektinnen und Architekten ist partnerschaftlich und bedarf eines Vertrauensverhältnisses, denn die/der Architektin/Architekt soll im gesamten Planungs- und Bauprozess die Interessen der Bauherren vertreten. Ausführliche Vorgespräche zwischen Bauherren und Architektinnen/Architekten sind notwendig, um die gegenseitigen Erwartungen und fachlichen Qualitäten zu erfragen.
Bauherren sollten vor Planungsbeginn ihre Wünsche und Vorstellungen deutlich äußern. Das betrifft insbesondere Wirtschaftlichkeit, Finanzierung, Nutzung und Realisierungszeitraum des Vorhabens. Erst auf der Grundlage dieser Informationen können entsprechend erfahrene Architektinnen und Architekten eine realistische Planung erarbeiten und umsetzen. Zusammen mit den Bauherren wird auch festgelegt, ob weitere Fachleute (zum Beispiel Haustechnik) oder Gutachter (zum Beispiel Holz-, Brand-, Schallschutz) in den Planungsprozeß einbezogen werden sollen.
Kosten
Die Kosten von Baumaßnahmen an Bestandsobjekten werden von Architektinnen und Architekten im Rahmen einer Vorplanung mittels einer Kostenschätzung ermittelt.
Eine Präzisierung dieser Zahlen erfolgt nach endgültiger Festlegung der Planung als Kostenberechnung. Sie kann als Grundlage einer Finanzierungsplanung verwendet werden.
Nach Ausschreibung der Leistungen und Eingang der Angebote erstellen Architektinnen und Architekten einen Kostenanschlag. Dieser ist bereits so genau, dass eine weitgehende Kostensicherheit gegeben ist, sofern sich die Planung nicht noch nachträglich ändert oder andere Maßnahmen zusätzlich notwendig werden.
Nach Abschluss der Sanierung stellen Architektinnen und Architekten die angefallenen Aufwendungen in einer Kostenfeststellung zusammen, die im Normalfall auch Grundlage zur Berechnung des Architektenhonorars ist.
Architektenhonorar
Die Honorierung der Architektinnen und Architekten ist in einer bundesweit geltenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Diese Abrechnungsverordnung regelt vorrangig, wie die Leistungen der Architektinnen und Architekten vergütet werden müssen.Da die Aufwendungen für Architektenleistungen bei Instandsetzung, Modernisierung, Umbau und Ausbau höher sind als beim Neubau, sind dafür Zuschläge aufgeführt, die im Bereich einer Spannbreite schriftlich vereinbart werden sollten.Alle anderen Leistungen, für die keine Honorare vorgeschrieben werden, sind sogenannte „Besondere Leistungen“. Deren Honorierung kann mit der/dem Architektin/Architekten frei vereinbart werden.
Typische und häufig erforderliche „Besondere Leistungen“ beim Planen und Bauen im Bestand sind zum Beispiel:
- Aufmaß und Bestandspläne
- Wohnflächenberechnungen
- Aufteilungspläne für Abgeschlossenheit
- Teilungsberechnungen
- Gutachterliche Stellungnahmen zu Schadensursachen
- Antrag auf Vorbescheid
- Mieterbetreuung
- Energieberatung
Förderung
Für die Gebäudesanierung steht interessierten Bauherren ein umfangreiches Paket an Fördermaßnahmen zur Verfügung.
Ausführliche, gut aufbereitete Informationen bietet die KfW-Bank mit einem Förderberater "Bauen, Wohnen, Energie sparen".